Dernière révision : juin 2026
Le registre foncier est un registre public tenu par l’État qui consigne les droits sur les immeubles (art. 942 ss CC). À Zurich, l’office compétent dépend du lieu de situation du bien. L’extrait décrit la situation juridique inscrite, et non les seules déclarations du vendeur. L’inscription est déterminante pour la naissance, la modification ou l’extinction de droits réels selon les art. 656 et 971 CC.
L’art. 973 CC protège l’acquisition de bonne foi fondée sur une inscription. Inversement, les inscriptions sont réputées connues selon l’art. 970 al. 4 CC : l’ignorance ne peut généralement pas être invoquée. L’acquéreur de bonne foi peut se fier au droit inscrit du vendeur, mais doit aussi tenir compte des charges inscrites sauf accord sur leur radiation ou libération. Une servitude négligée ne peut normalement pas être écartée après coup.
Lisez l’extrait dans l’ordre. Les données de l’immeuble indiquent commune, parcelle, situation, surface et nature du bien ou du droit. La rubrique propriété précise le titulaire et la forme : propriété individuelle, copropriété par quotes-parts, propriété commune ou PPE. Suivent les servitudes et charges foncières, annotations, mentions et droits de gage. Cette structure permet de passer du bien physique à la propriété puis aux charges.
Les servitudes peuvent porter sur le passage, les véhicules, conduites, sources, droits de superficie, plantations ou vues. Les droits personnels comprennent notamment l’usufruit selon les art. 745 ss CC et le droit d’habitation selon les art. 776 ss CC. Distinguez les droits en faveur du bien des charges qui le grèvent. Les deux influencent valeur, construction et revente. L’inscription abrégée est souvent insuffisante : acte constitutif, plans et pratique d’exercice sont essentiels.
Les annotations de l’art. 959 CC peuvent rendre certains droits personnels opposables aux acquéreurs ultérieurs : préemption, réméré, emption et certains baux. Un droit d’achat d’un tiers peut empêcher ou retarder votre acquisition. Les mentions de l’art. 962 CC signalent notamment des restrictions de droit public relatives à la construction, planification, bruit, eaux, forêt ou patrimoine. Consultez les pièces sous-jacentes pour en comprendre la portée.
La rubrique des gages indique les hypothèques et cédules hypothécaires, sur papier ou de registre selon les art. 857 ss CC. Vérifiez montant, rang et créancier. Même une cédule destinée à être libérée lors de l’exécution compte, car sa reprise, radiation ou transmission détermine les flux financiers et garanties. En PPE, examinez aussi le règlement, la quote-part et les droits exclusifs.
Demandez un extrait actuel à l’office zurichois compétent ou par le notaire. L’accès électronique via eGris dépend de l’ouverture cantonale. Une personne justifiant d’un intérêt légitime, notamment d’une intention concrète d’achat, peut généralement obtenir l’extrait complet. Actualisez-le juste avant l’authentification afin de repérer les nouvelles annotations ou inscriptions de gages, plutôt que de vous fier à une ancienne copie.
Points essentiels
- Les droits inscrits sont déterminants ; leur ignorance n’est généralement pas opposable.
- Examinez systématiquement toutes les rubriques, y compris annotations et gages.
- Lisez les actes et plans des servitudes, pas seulement l’inscription abrégée.
- Clarifiez les droits d’achat de tiers avant l’authentification.
- Actualisez l’extrait peu avant la signature.
Ces informations offrent une orientation générale et ne remplacent pas un conseil juridique individuel. Les circonstances concrètes de votre transaction sont déterminantes.