Den Grundbuchauszug richtig lesen

Das Grundbuch ist ein vom Staat geführtes öffentliches Register, in dem die Rechte an Grundstücken eingetragen werden (Art. 942 ff. ZGB). Im Kanton Zürich wird es von den kantonal organisierten Grundbuchämtern geführt, die örtlich nach der Lage der Liegenschaft zuständig sind. Der Auszug bildet den aktuellen Stand der eingetragenen Rechtsverhältnisse ab und ist damit Grundlage jedes seriösen Kaufentscheids. Massgeblich ist die Eintragungswirkung: Dingliche Rechte an einem Grundstück entstehen, ändern sich oder gehen unter durch Eintragung im Grundbuch (Art. 656 und Art. 971 ZGB). Wer den Auszug liest, sieht somit nicht eine Behauptung der Verkäuferschaft, sondern das, was rechtlich verbindlich gilt. Für Käufer ist diese Verbindlichkeit der eigentliche Ausgangspunkt jeder Prüfung.

An die Eintragung knüpft sich der öffentliche Glaube des Grundbuchs (Art. 973 ZGB). Wer gutgläubig im Vertrauen auf einen Eintrag ein Recht erwirbt, wird in diesem Erwerb geschützt, auch wenn der Eintrag materiell unrichtig wäre. Spiegelbildlich gilt die Publizitätswirkung: Was eingetragen ist, gilt als bekannt, eine Berufung auf Unkenntnis ist regelmässig ausgeschlossen (Art. 970 Abs. 4 ZGB). Für die Käuferschaft bedeutet das zweierlei. Erstens kann sie sich auf die eingetragenen Berechtigungen der verkaufenden Partei verlassen, sofern keine Bösgläubigkeit vorliegt. Zweitens übernimmt sie sämtliche eingetragenen Lasten, soweit diese nicht im Kaufvertrag ausdrücklich gelöscht oder abgelöst werden. Eine spätere Berufung darauf, man habe eine bestimmte Dienstbarkeit oder Anmerkung nicht gekannt, ist daher in aller Regel nicht möglich.

Der Auszug ist in der schweizerischen Praxis nach einer festen Logik aufgebaut. Zuerst stehen die Bestandesangaben zum Grundstück: Gemeinde, Parzellennummer, Lage, Fläche, Grundstücksart (Liegenschaft, selbständiges und dauerndes Recht, Bergwerk, Miteigentumsanteil, Stockwerkeinheit). Danach folgen die Eigentumsverhältnisse mit Angabe der berechtigten Person und der Eigentumsform: Alleineigentum, Miteigentum nach Quoten, Gesamteigentum (etwa bei einfacher Gesellschaft oder Erbengemeinschaft) oder Stockwerkeigentum als besondere Form des Miteigentums. Anschliessend werden in eigenen Abteilungen die Dienstbarkeiten und Grundlasten, die Vormerkungen, die Anmerkungen sowie die Grundpfandrechte ausgewiesen. Diese Reihenfolge erlaubt es, das Grundstück Schicht für Schicht zu lesen, vom physischen Bestand über die Eigentumsstruktur bis zu den dinglichen Belastungen.

Dienstbarkeiten und Grundlasten beanspruchen besondere Aufmerksamkeit. Eingetragen werden Wegrechte, Fahrrechte, Leitungs- und Durchleitungsrechte, Quellenrechte, Baurechte als selbständige und dauernde Rechte, Pflanzungs- oder Aussichtsdienstbarkeiten sowie persönliche Nutzungsrechte wie Nutzniessung (Art. 745 ff. ZGB) und Wohnrecht (Art. 776 ff. ZGB). Der Auszug unterscheidet, ob ein Recht zu Lasten oder zu Gunsten der Liegenschaft besteht. Lasten binden die Käuferschaft und können den Gebrauch, die Bebaubarkeit oder die Marktgängigkeit spürbar einschränken. Rechte zu Gunsten der Liegenschaft können den Wert erhöhen, sind aber ebenfalls in ihrem konkreten Inhalt zu prüfen. Der reine Eintrag genügt selten. Massgeblich sind oft der Errichtungsakt, der Plan und die langjährige Ausübungspraxis. Die Auslegung ist häufig anspruchsvoll und sollte mit einer Anwältin oder einem Anwalt vorgenommen werden.

Vormerkungen und Anmerkungen sind aus Käufersicht ebenso zentral. Vormerkungen sichern persönliche Rechte mit Wirkung gegenüber jedem späteren Erwerber (Art. 959 ZGB), insbesondere Vorkaufs-, Rückkaufs- und Kaufrechte sowie bestimmte Miet- und Pachtverhältnisse. Eine im Grundbuch vorgemerkte Kaufberechtigung Dritter kann den geplanten Erwerb verhindern oder erschweren und ist vor der Beurkundung zwingend zu klären. Anmerkungen geben Hinweise auf öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen (Art. 962 ZGB), etwa Bau-, Planungs-, Lärm-, Gewässer-, Wald- oder Denkmalschutzauflagen, sowie auf besondere Pfandrechtsverhältnisse. Sie binden die Käuferschaft zwar nicht dinglich im engeren Sinn, beschreiben aber Rahmenbedingungen, die für Nutzung, Umbau oder Weiterverkauf entscheidend sein können. Beide Kategorien lassen sich nur im Zusammenspiel mit der zugrunde liegenden Akte richtig einordnen.

Die Abteilung der Grundpfandrechte schliesst den Auszug ab. Hier werden Grundpfandverschreibungen und Schuldbriefe ausgewiesen, letztere als Papier-Schuldbriefe auf den Inhaber oder eine bestimmte Person und seit 2012 zunehmend als Register-Schuldbriefe (Art. 857 ff. ZGB). Eingetragen sind jeweils die Pfandsumme, der Rang und die berechtigte Gläubigerschaft. Käufer sollten sämtliche Schuldbriefe zur Kenntnis nehmen, auch solche, die am Vertragstag abgelöst werden, weil ihre Behandlung im Kaufvertrag (Übernahme, Ablösung, Übertragung) den Mittelfluss und die Sicherheiten für die eigene Finanzierung bestimmt. Bei Stockwerkeigentum tritt zusätzlich das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft hinzu, mit Wertquote und Sonderrechten. Diese Materie ist eigenständig zu prüfen und wird in einem separaten Wissensartikel vertieft.

Der aktuelle Grundbuchauszug wird kantonal beim für die Lage der Liegenschaft zuständigen Grundbuchamt bezogen. Im Kanton Zürich kann er direkt beim Amt oder über das Notariat angefordert werden, das den Kaufvertrag öffentlich beurkundet. Daneben besteht über das nationale Portal eGris ein elektronischer Zugang, dessen Umfang von der kantonalen Freischaltung abhängt. Wer berechtigtes Interesse glaubhaft macht, namentlich eine konkrete Kaufabsicht, erhält in der Regel einen vollständigen Auszug mit den nicht öffentlich einsehbaren Teilen. Es empfiehlt sich, den Auszug nicht nur einmal zu Beginn der Verhandlungen, sondern auch unmittelbar vor der Beurkundung neu zu beziehen, damit zwischenzeitliche Eintragungen, etwa neue Vormerkungen oder Pfandrechte, sicher erfasst sind. Die Durchsicht durch eine Anwältin oder einen Anwalt vor Vertragsunterzeichnung ist üblich und sinnvoll.