Notarin und Anwältin: Wer macht was beim Liegenschaftskauf in Zürich

Der Kaufvertrag über ein Grundstück bedarf nach Art. 216 Abs. 1 OR der öffentlichen Beurkundung. Im Kanton Zürich übernehmen diese Aufgabe die Notariate des Kantons Zürich, also kantonale Amtsstellen mit Notarinnen und Notaren als Urkundspersonen. Ihre Tätigkeit richtet sich nach dem Notariatsgesetz des Kantons Zürich (NotG ZH) und den dazu gehörenden Verordnungen. Erst die Beurkundung macht den Vertrag formgültig, und erst gestützt darauf kann der Eigentumsübergang nach Art. 656 in Verbindung mit Art. 657 ZGB im Grundbuch eingetragen werden. Ohne öffentliche Beurkundung bleibt der schönste Kaufvertrag rechtlich wirkungslos. Wer eine Liegenschaft kauft, kommt an dieser Stelle nicht vorbei und sollte verstehen, was dort genau passiert.

Die Notarin ist Urkundsperson und gegenüber beiden Parteien zur Neutralität verpflichtet. Diese Pflicht ergibt sich aus dem Notariatsgesetz ZH und aus dem Standesrecht. Sie prüft die Identität der Beteiligten, klärt die formellen Voraussetzungen (Handlungsfähigkeit, Vertretungsbefugnis, Zustimmung des Ehepartners nach Art. 169 ZGB bei der Familienwohnung), liest den Vertrag vor, beantwortet Fragen zu einzelnen Klauseln und beurkundet das Geschäft. Anschliessend meldet sie die Eigentumsübertragung beim zuständigen Grundbuchamt an und kümmert sich um die Auszahlung des Kaufpreises über das Notariat. Die Notarin sorgt damit für ein formell korrektes, im Grundbuch vollziehbares Geschäft, nicht für einen Vertrag, der einseitig optimiert wäre.

Aus dieser Neutralität folgt, was die Notarin nicht leisten darf. Sie berät nicht parteilich, gibt der Käuferseite keine Verhandlungsstrategie an die Hand und schlägt keine Klauselformulierungen vor, die einseitig die eine Partei besser stellen. Sie wird auch nicht prüfen, ob der Kaufpreis marktgerecht ist, ob die Mängelhaftung im Vertrag (häufig wird ein weitgehender Gewährleistungsausschluss aufgenommen) zur Käuferseite passt, oder ob der Übergabezeitpunkt mit der eigenen Finanzierungsstruktur kompatibel ist. Wer im Beurkundungstermin erstmals merkt, dass ein wichtiger Punkt fehlt oder ungünstig formuliert ist, hat in der Regel kaum noch Verhandlungsspielraum: die Gegenseite ist anwesend, der Termin ist gesetzt, eine Vertagung ist möglich, aber unangenehm.

Eine Anwältin oder ein Anwalt für Immobilienrecht arbeitet in einer anderen Rolle. Sie vertritt nur eine Partei, hier die Käuferseite, und prüft den Vertrag in deren Interesse. Konkret heisst das: Lektüre und juristische Einordnung des Entwurfs, den die Notarin oder die Verkäuferseite vorgelegt hat. Hinweise auf einseitig belastende Klauseln, etwa beim Gewährleistungsausschluss, bei Verzugsfolgen, bei der Lastenübernahme oder bei vorbehaltenen Dienstbarkeiten. Konkrete Formulierungsvorschläge für Anpassungen. Verhandlung dieser Anpassungen mit der Gegenseite und ihren Beratern, häufig direkt mit dem Notariat. Schliesslich eine Stellungnahme zur Endfassung, bevor die Käuferschaft unterschreibt. Die Anwältin ist nach Art. 321 StGB und Art. 13 BGFA dem Berufsgeheimnis unterstellt: Was sie für die Mandantschaft erfährt, bleibt vertraulich.

Der Zeitpunkt ist entscheidend. Sinnvoll wird das anwaltliche Mandat dann, wenn der Vertragsentwurf vorliegt und vor dem Beurkundungstermin noch Raum für inhaltliche Änderungen besteht. In der Praxis bewährt sich ein Vorlauf von drei bis fünf Werktagen zwischen erstem Entwurf und Beurkundung. In dieser Zeit lässt sich der Vertrag prüfen, mit der Mandantschaft besprechen, Änderungswünsche formulieren und mit Verkäuferseite und Notariat abgleichen. Wer die Anwältin erst am Tag vor der Beurkundung beizieht, schränkt deren Wirkung deutlich ein. Wer sie nach der Beurkundung beizieht, kann nur noch prüfen, was ohnehin schon rechtskräftig ist: Anpassungen sind dann grundsätzlich ausgeschlossen, Korrekturen nur über Nachträge oder gerichtliche Verfahren möglich.

Notariat und Anwaltschaft arbeiten in der Beurkundungspraxis routiniert zusammen. Die Notarin erstellt oder prüft den Vertragsentwurf und führt die Beurkundung durch. Die Anwältin der Käuferseite liest mit, schlägt Anpassungen vor und verhandelt sie. Die Schnittstelle ist klar: alles, was den Inhalt des Vertrags zugunsten der Käuferschaft betrifft, gehört in die anwaltliche Beratung. Alles, was die Form, die Beurkundung selbst und den Vollzug im Grundbuch betrifft, liegt beim Notariat. Beide Rollen ergänzen sich, ersetzen sich aber nicht. Die Notarin kann keine parteiliche Beratung leisten, die Anwältin kann das Geschäft nicht beurkunden. Wer beide Funktionen sauber trennt, schützt sich vor Missverständnissen und vor einem Vertrag, den niemand wirklich auf die eigenen Bedürfnisse hin geprüft hat.

Zur Frage des Honorars: Die Gebühren der Notariate des Kantons Zürich sind tarifiert. Massgebend ist die Notariatsgebührenverordnung des Kantons Zürich. Sie knüpft an den Kaufpreis an und ist damit für beide Parteien transparent vorhersehbar. Üblicherweise tragen Käuferschaft und Verkäuferschaft die Beurkundungs- und Grundbuchkosten je zur Hälfte, abweichende Vereinbarungen sind möglich. Das Anwaltshonorar dagegen ist nicht tarifiert. Es wird zwischen Mandantschaft und Anwältin vereinbart, typischerweise nach Stundensatz oder Pauschale, je nach Komplexität des Geschäfts. Im Verhältnis zum Kaufpreis einer Zürcher Liegenschaft bewegt sich der Aufwand für eine fokussierte Vertragsprüfung mit Verhandlungsbegleitung meist in einer Grössenordnung, die zur Risikoexposition des Geschäfts in einem vernünftigen Verhältnis steht.