Was im Zürcher Grundstückkaufvertrag wirklich zählt

Der Kauf einer Liegenschaft im Kanton Zürich braucht zwingend die öffentliche Beurkundung (Art. 216 Abs. 1 OR). Zuständig ist das Notariat am Ort des Grundstücks, geregelt im kantonalen Notariatsgesetz vom 9. Juni 1985 (NotG ZH). Die Notarin oder der Notar ist Amtsperson und der Neutralität verpflichtet: sie berät beide Parteien gleichermassen über die Tragweite des Vertrages, nicht aber über die wirtschaftliche Klugheit eines bestimmten Geschäfts. Wer eine Interessenvertretung braucht, zieht zusätzlich eine Anwältin oder einen Anwalt bei. Die Honorare des Notariats Zürich richten sich nach der kantonalen Gebührenverordnung, die Anwaltskosten sind separat. In der Praxis lohnt sich das Doppelgleis bei höheren Kaufpreisen, komplexen Eigentumsverhältnissen (Stockwerkeigentum, Bauland mit Servituten) oder bei Vertragsentwürfen, die vom Verkäufer stammen.

Die Gewährleistung für Sachmängel ist nach Art. 197 ff. OR vom Verkäufer geschuldet, wird aber bei Liegenschaften regelmässig wegbedungen (Art. 199 OR). Eine vollständige Wegbedingung ist zulässig, doch zwei Grenzen sind hart: arglistige Täuschung und Eigenschaften, die der Verkäufer ausdrücklich zugesichert hat. Wer im Vertrag liest, der Verkäufer schliesse die Gewährleistung 'für alle bekannten und unbekannten Mängel' aus, sollte verstehen, dass damit feuchte Keller, sanierungsbedürftige Dächer oder veraltete Heizungen grundsätzlich dem Käufer zufallen. Aufklärungspflichten bestehen jedoch fort: Verschweigt der Verkäufer einen ihm bekannten Mangel (etwa einen früheren Wasserschaden, Asbest im Bodenbelag, hängige Nachbarstreitigkeiten), greift die Wegbedingung nach Bundesgerichtsrechtsprechung nicht. Eine seriöse Due Diligence vor der Beurkundung, also Einsicht in Baubewilligung, GVZ-Schätzung, Energieausweis und Unterhaltsjournal, ist deshalb keine Formalie.

Nutzen und Gefahr gehen mit dem Eigentumserwerb über (Art. 220 OR), wobei die Parteien einen anderen Stichtag vereinbaren können. Üblich ist in Zürich, den Übergang auf den Tag der Tagebucheintragung im Grundbuchamt zu legen, manchmal auch auf den Tag der Schlüsselübergabe. Wichtig ist die saubere Tagverrechnung der wiederkehrenden Lasten: Liegenschaftensteuer, Gebäudeversicherung der GVZ, Strassenbeiträge, Heizkosten, Hauswartung, bei Stockwerkeigentum die Beiträge an den Erneuerungsfonds. Wer eine vermietete Wohnung kauft, achtet zusätzlich auf die pro rata temporis Aufteilung der Mietzinse und Nebenkostenakonti. Die Klausel sollte den Stichtag, die Berechnungsmethode und den Saldoausgleichstermin nennen, sonst entstehen nach der Beurkundung Diskussionen, die juristisch klar, kommerziell aber lästig sind.

Bei Anzahlungen ist Vorsicht angebracht. Eine direkt an den Verkäufer überwiesene Anzahlung vor Eigentumsübergang ist rechtlich eine ungesicherte Forderung: scheitert der Vollzug, ist das Geld weg, wenn der Verkäufer zahlungsunfähig wird. Üblich und empfohlen ist die Hinterlegung auf einem Sperrkonto beim Notariat oder bei einer Bank, mit Freigabe gegen Vorlage des Grundbucheintrags. Der Kaufpreisrest wird in der Regel am Beurkundungstag oder kurz davor auf das Notariatskonto überwiesen und gegen Eintragung freigegeben (Zug-um-Zug). Bei Finanzierung über Hypothek koordiniert das Notariat die Zahlungsflüsse mit der Bank, in Zürich oft über eine sogenannte Zahlungsanweisung mit Eintragungsbedingung. Wer mit Eigenmitteln und Pensionskassenvorbezug arbeitet, sollte den Vorbezug rechtzeitig auslösen, da die Vorsorgeeinrichtung Wochen brauchen kann.

Inventar und mitverkaufte Sachen verdienen einen separaten Blick. Fahrnis, also bewegliche Sachen (Küchengeräte, Einbauschränke ohne festen Verbund, Gartenmöbel), gehört nicht zur Liegenschaft im Sinne von Art. 655 ZGB und sollte in einer Inventarliste mit Wertangabe geführt werden. Das hat steuerliche Folgen: im Kanton Zürich wird die Handänderungssteuer 2005 abgeschafft, doch die Grundstückgewinnsteuer des Verkäufers und die kantonale Schätzung berechnen sich auf den Liegenschaftsanteil. Wer das Inventar zu hoch ansetzt, um den Liegenschaftspreis künstlich zu drücken, riskiert eine Aufrechnung durch das Steueramt. Klauseln zu Garantieübertragungen (Heizung, Lift, Solaranlage) gehören ebenfalls in die Liste, ebenso die Übergabe sämtlicher Schlüssel, Pläne, Bedienungsanleitungen und Wartungsverträge.

Wer eine vermietete Liegenschaft kauft, übernimmt die laufenden Mietverhältnisse: Kauf bricht Miete nicht (Art. 261 OR). Der Käufer tritt in die bestehenden Verträge ein, einschliesslich Mietzinsen, Kündigungsfristen und allfälliger Vereinbarungen über Renovationen. Eine ausserordentliche Kündigung des Käufers wegen dringenden Eigenbedarfs ist nach Art. 261 Abs. 2 OR möglich, aber an enge Voraussetzungen geknüpft, und Mieter können den Auszug nach Art. 272 OR erstrecken lassen, in Zürich vor der Schlichtungsbehörde. Vor der Beurkundung sollten sämtliche Mietverträge, Mietzinsdepots (üblich: drei Monatsmieten auf einem Sperrkonto nach Art. 257e OR), Aufstellungen der Nebenkostenabrechnungen und allfällige hängige Streitigkeiten offengelegt werden. Mündliche Zusatzabreden zwischen Verkäufer und Mietern, etwa über Mietzinsstabilität oder Umbauten, gehen sonst auf den Käufer über, ohne dass er sie kannte.

Das Grundbuch ist die zweite, ebenso wichtige Quelle. Der Auszug des Grundbuchamts Zürich (oder des zuständigen Kreisgrundbuchamts) zeigt Eigentum, Pfandrechte, Dienstbarkeiten (Wegrechte, Quellenrechte, Bauverbote), Grundlasten und Vor- bzw. Anmerkungen (etwa öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen, Kanalisationsbeiträge, Bauverbote nach kantonalem Bau- und Planungsrecht). Jede Eintragung kann den Verkehrswert beeinflussen: ein Näherbaurecht zugunsten des Nachbarn schränkt eigene Bauvorhaben ein, eine Dienstbarkeit zugunsten der Gemeinde kann die Nutzung dauerhaft binden. Im Vertrag sollte der Verkäufer zusichern, dass keine über die im Grundbuch eingetragenen Lasten hinaus bestehenden Belastungen bestehen, und sich verpflichten, allfällige Pfandrechte (insbesondere Schuldbriefe) vor oder mit der Eintragung zu löschen oder dem Käufer zu übergeben.

Käuferinnen und Käufer sollten typische Punkte aktiv nachverhandeln, statt sie hinzunehmen. Dazu gehören: die Reduktion einer pauschalen Gewährleistungsausschlussklausel um eine Zusicherung für versteckte Mängel, die der Verkäufer kennt oder kennen müsste; die Aufnahme eines Rücktrittsrechts für den Fall, dass die Finanzierung scheitert oder eine bestimmte Baubewilligung nicht erteilt wird; klare Konventionalstrafen bei verspäteter Übergabe; eine Inventarliste mit Wertangaben statt einer Pauschalformulierung; die ausdrückliche Regelung des Stichtags für Nutzen und Gefahr mit Schlechtwetter- und Schadensklausel; die Pflicht des Verkäufers, sämtliche Unterlagen (Pläne, Baubewilligungen, Energieausweis, Mietverträge) bis zur Beurkundung zu liefern; und schliesslich eine angemessene Frist zwischen Vertragsentwurf und Beurkundung. Die Beurkundung selbst ist in Zürich kein Termin, an dem noch gross verhandelt wird: der Vertrag wird verlesen, Fragen beantwortet, unterschrieben. Wer dort zum ersten Mal über kritische Klauseln nachdenkt, ist zu spät.