Steuern und Nebenkosten beim Liegenschaftskauf im Kanton Zürich

Der Kanton Zürich hat die Handänderungssteuer per 1. Januar 2005 abgeschafft. Auf einem Liegenschaftskauf im Kantonsgebiet fällt deshalb keine prozentuale Übertragungssteuer auf den Kaufpreis an, wie sie verschiedene andere Kantone weiterhin kennen. Diese Ausgangslage ist ein wesentlicher Unterschied zur Praxis in mehreren anderen Kantonen, in denen eine Handänderungssteuer ganz oder teilweise weiterhin erhoben wird. Für die Käuferin oder den Käufer im Kanton Zürich bedeutet das, dass der grösste Einzelblock typischer Closing Costs anderer Rechtsordnungen wegfällt. Der gesamte Steuer- und Gebührenblock konzentriert sich damit auf die Grundstückgewinnsteuer, die Notariats- und Grundbuchgebühren sowie die Kosten der Hypothekarverrichtung. Diese Posten sind in der Summe deutlich tiefer als eine Handänderungssteuer auf den vollen Kaufpreis, müssen aber im Kostenplan vor der Beurkundung sauber abgebildet werden, damit die Finanzierung trägt.

Die Grundstückgewinnsteuer nach §§ 216 ff. des Steuergesetzes des Kantons Zürich ist im interkantonalen Vergleich eine Besonderheit: Sie wird im Kanton Zürich von den Gemeinden erhoben und belastet den Gewinn aus der Veräusserung eines Grundstücks. Schuldnerin ist primär die verkaufende Partei. Für die Käuferschaft ist die Grundstückgewinnsteuer trotzdem relevant, weil sie die Verkäuferrechnung und damit die Verhandlungslage beeinflusst, weil das Grundstück bis zur Bezahlung der Steuer mit einem gesetzlichen Pfandrecht belastet sein kann und weil die Steuer in zahlreichen Verträgen über Sicherstellungsmechanismen geregelt wird. Ein Steueraufschub kann unter den Voraussetzungen der Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem Wohneigentum geprüft werden. Der Aufschub ist an enge Bedingungen geknüpft und sollte vor der Beurkundung mit der zuständigen Gemeindesteuerbehörde geklärt werden.

Die Notariatsgebühren richten sich im Kanton Zürich nach der kantonalen Notariatsgebührenverordnung. Tarifgrundlage ist im Regelfall der beurkundete Vertragswert. Die Organisation der Notariate ist regional unterschiedlich: In der Stadt Zürich und in mehreren weiteren Gemeinden bestehen kantonale Notariate als öffentlich-rechtliche Einrichtungen, in anderen Bezirken bestehen abweichende Modelle. Für die Vertragsparteien ist die genaue Trägerstruktur weniger entscheidend als der zugrunde liegende Tarif: Die Gebühr steigt mit der Höhe des Vertragswertes, ist aber in der Regel deutlich tiefer als die kombinierten Übertragungssteuern in Kantonen mit weiterhin geltender Handänderungssteuer. Zusätzlich zur eigentlichen Beurkundungsgebühr können Auslagen, Beglaubigungen und allfällige Übersetzungen in Rechnung gestellt werden. Eine konkrete Schätzung erfordert eine Berechnung anhand des tatsächlichen Kaufpreises und der konkreten Vertragsstruktur im Einzelfall.

Die Grundbuchgebühren werden gestützt auf die kantonale Grundbuchgebührenverordnung erhoben und decken die Eintragung des Eigentumsübergangs, die Eintragung oder Übertragung von Schuldbriefen und weitere grundbuchliche Verfügungen ab. Sie folgen ebenfalls einem wertabhängigen Tarif und werden vom Grundbuchamt direkt fakturiert. Hinzu kommen die Kosten der Hypothekarverrichtung. Wer eine Hypothek aufnimmt, finanziert in der Regel über einen Register- oder Papier-Schuldbrief, der entweder neu errichtet oder von einer früheren Finanzierung übernommen und übertragen wird. Errichtung und Übertragung lösen je eigene Notariats- und Grundbuchgebühren aus, dazu kommt der Aufwand der finanzierenden Bank. Die Wahl zwischen Neuerrichtung und Übernahme bestehender Schuldbriefe ist deshalb auch eine Kostenfrage, die im Rahmen der Hypothekarofferte besprochen werden sollte.

Die Verteilung dieser Kosten zwischen Käufer und Verkäufer ist nicht zwingend, sondern Vertragssache. In der Zürcher Vertragspraxis ist es verbreitet, die Notariats- und Grundbuchgebühren für die Beurkundung des Kaufvertrages und die Eintragung des Eigentumsübergangs hälftig zu teilen. Die Kosten der Hypothekarverrichtung, also insbesondere Errichtung oder Übertragung der Schuldbriefe sowie deren grundbuchliche Eintragung, gehen demgegenüber regelmässig vollständig zulasten der finanzierenden Käuferschaft, weil sie deren Finanzierung dienen. Die Grundstückgewinnsteuer bleibt nach Art. 216 OR und nach der kantonalen Regelung wirtschaftlich auf der Verkäuferseite, wird aber durch das gesetzliche Grundpfandrecht und gängige Sicherstellungsklauseln im Kaufvertrag häufig zusätzlich abgesichert. Abweichende Vereinbarungen sind möglich und sollten ausdrücklich im Vertrag stehen.

Neben Steuern und Gebühren ist beim Übergang von Nutzen und Gefahr ein Block von Nebenkosten im engeren Sinn abzurechnen. Dazu gehört insbesondere die anteilige Liegenschaftensteuer pro rata temporis bis zum Übergangsstichtag, die anteiligen Versicherungsprämien für die Gebäudeversicherung und für allfällige Zusatzversicherungen, die laufenden Kosten der Hauswartung, Service- und Wartungsverträge sowie der vorhandene Bestand an Brennstoffen, also typischerweise Heizöl, Holzpellets oder Flüssiggas. Diese Posten werden im Übernahmeprotokoll erfasst und auf den Stichtag abgerechnet. Sie sind im Einzelfall überschaubar, summieren sich aber je nach Liegenschaft auf mehrere Tausend Franken. Ein klar formuliertes Übernahmeprotokoll mit Ablesedaten, Inventarstand und Berechnungsmethode beugt späteren Auseinandersetzungen vor und ist deshalb auch aus Käufersicht von Interesse.

Für die Kalkulation des Closing-Cost-Blocks vor Beurkundung ist eine Bandbreite realistisch, harte Zahlen sind aber nur am konkreten Geschäft sinnvoll. Anhaltspunkte zu den einzelnen Posten finden sich in den kantonalen Gebührenverordnungen sowie in der Tarifkommunikation der Notariate und Grundbuchämter. Beträge können sich durch Tarifanpassungen, durch Änderungen in der Hypothekarlandschaft und durch den konkreten Vertragsinhalt ändern. Wer eine Liegenschaft im Kanton Zürich erwirbt, ist gut beraten, vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages eine schriftliche Kostenaufstellung anzufordern, die Notariatsgebühren, Grundbuchgebühren, Schuldbriefkosten, übernommene Anteile der Grundstückgewinnsteuer und die voraussichtlichen Nebenkostenabrechnungen umfasst. Eine Anwältin oder ein Anwalt mit Schwerpunkt im Immobilien- und Steuerrecht des Kantons Zürich kann diese Aufstellung prüfen und auf den konkreten Vertrag abstimmen.