Stockwerkeigentum in Zürich: Reglement, Verwaltung, Erneuerungsfonds

Stockwerkeigentum ist nach gängiger Lesart eine besondere Form des Miteigentums an einem Grundstück, geregelt in Art. 712a bis 712t ZGB. Die Käuferin erwirbt einen Miteigentumsanteil am gesamten Grundstück und gleichzeitig das Sonderrecht, bestimmte Teile des Gebäudes (die Stockwerkeinheit) ausschliesslich zu nutzen und innen auszubauen. Das Sonderrecht erstreckt sich in der Regel auf die Wohnung selbst sowie auf zugewiesene Nebenräume wie Keller oder Estrich. Tragende Bauteile, Dach, Fassade, Treppenhaus und technische Anlagen gelten dagegen üblicherweise als gemeinschaftliche Teile, an denen ausschliessliche Rechte ausgeschlossen sind. Diese Unterscheidung ist nicht akademisch, sondern entscheidet später darüber, wer eine Sanierung bezahlt und wer über sie abstimmen darf.

Jeder Stockwerkeinheit ist eine sogenannte Wertquote zugeordnet, häufig in Tausendsteln ausgedrückt. Die Wertquote ist in mehrfacher Hinsicht zentral. Sie bestimmt nach Art. 712h ZGB grundsätzlich den Anteil an den gemeinschaftlichen Kosten und Lasten, also an Heizkosten, Versicherungsprämien, Verwaltungshonorar und Beiträgen an den Erneuerungsfonds. Sie ist nach Art. 712m ZGB regelmässig auch Grundlage des Stimmrechts in der Versammlung der Stockwerkeigentümer. Es kann sinnvoll sein zu prüfen, ob die Wertquote der erworbenen Einheit zur tatsächlichen Grösse und Lage passt, weil eine zu hoch angesetzte Quote dauerhaft höhere Lasten und ein zu starkes Gewicht in Abstimmungen zur Folge hat, das im Einzelfall auch nachteilig sein kann.

Das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft ist das wichtigste interne Regelwerk. Es konkretisiert nach gängiger Auffassung die Nutzung der Sonder- und Gemeinschaftsteile, regelt die Verwaltung, die Einberufung und Durchführung der Versammlung, die Mehrheitserfordernisse, Aufgaben und Kompetenzen der Verwaltung sowie den Umgang mit baulichen Massnahmen. Das Reglement wird in der Regel zusammen mit dem Begründungsakt im Grundbuch angemerkt und bindet auch jede spätere Käuferin. Eine Lektüre vor der Beurkundung ist deshalb keine Formsache. Wer das Reglement nicht kennt, kennt die Spielregeln nicht, denen die Wohnung dauerhaft unterliegt. Eine Anwältin oder ein Anwalt mit Schwerpunkt Immobilienrecht kann ungewöhnliche Klauseln, etwa zu Tierhaltung, kurzfristiger Vermietung, Umbauten oder Stimmrechtsbeschränkungen, einordnen.

Ergänzend zum Reglement steht häufig eine Hausordnung. Sie ist ein untergeordnetes Regelwerk und regelt das tägliche Zusammenleben, etwa Ruhezeiten, Nutzung von Waschküche, Velokeller und gemeinschaftlichen Aussenflächen. Beschlüsse über die Hausordnung gelten nach verbreiteter Lesart als Verwaltungsfragen und können in der Regel mit einfacher Mehrheit angepasst werden. Demgegenüber wird die Anpassung des Reglements selbst meist nur mit qualifizierter Mehrheit der Stockwerkeigentümer und gleichzeitig der Wertquoten möglich. Die Versammlung der Stockwerkeigentümer ist nach Art. 712m ZGB das oberste Organ der Gemeinschaft. Sie fasst Beschlüsse mit unterschiedlichen Mehrheiten je nach Bedeutung der Massnahme: gewöhnliche Verwaltungshandlungen mit einfacher Mehrheit, nützliche bauliche Massnahmen mit qualifizierter, luxuriöse Massnahmen häufig nur einstimmig.

Die Verwaltung kann nach Art. 712q ZGB bestellt sein, ist aber gesetzlich nicht zwingend. In grösseren Gemeinschaften ist eine externe Verwaltung üblich, in kleinen Gemeinschaften wird sie gelegentlich aus dem Eigentümerkreis besetzt oder ganz weggelassen. Die Aufgaben der Verwaltung sind in Art. 712s ZGB umrissen: laufende Verwaltung, Vollzug der Beschlüsse, Einberufung der Versammlung, Rechnungsführung, Zahlungsverkehr für die Gemeinschaft sowie Massnahmen in dringenden Fällen. Art. 712t ZGB regelt die Vertretung der Gemeinschaft nach aussen, insbesondere in Prozessen und gegenüber Behörden. Käuferinnen können viel über die Qualität einer Liegenschaft erfahren, wenn sie sich anschauen, ob Protokolle sauber geführt sind, ob Abrechnungen nachvollziehbar sind und ob die Verwaltung auf Rückfragen zeitnah reagiert.

Der Erneuerungsfonds ist nach gängiger Lesart das wirtschaftliche Rückgrat der Gemeinschaft. Eine gesetzliche Pflicht zur Äufnung besteht nicht, das Reglement sieht ihn aber in der Praxis fast immer vor. Aus dem Fonds werden grössere Unterhalts- und Sanierungsarbeiten finanziert, etwa Dach, Fassade, Heizung, Lift, Steigleitungen. Als Faustregel wird häufig eine jährliche Dotierung in der Grössenordnung von 0.3 bis 1.0 Prozent des Gebäudeneuwerts genannt, ohne dass dies absolut zu setzen wäre. Der konkrete Bedarf hängt vom Alter des Gebäudes, vom Zustand und von der bereits geleisteten Substanzpflege ab. Ein unterdotierter Erneuerungsfonds bei gleichzeitig sichtbarem Sanierungsbedarf ist nach verbreiteter Auffassung ein deutliches Warnsignal, weil künftige Sonderbeiträge auf die Käuferin zukommen können.

Vor dem Kauf ist eine vollständige Aktenprüfung sinnvoll. Es kann sinnvoll sein zu prüfen, ob folgende Unterlagen vorliegen: das aktuelle Reglement und die Hausordnung, die Protokolle der Versammlung der letzten drei bis fünf Jahre, die Jahresrechnungen und das laufende Budget, der Stand des Erneuerungsfonds samt Anlagenachweis, die Sanierungs- und Investitionsplanung der nächsten fünf bis zehn Jahre, eine Liste offener Schäden und hängiger Mängelrügen sowie die Gebäudeversicherungspolice samt Deckungsumfang. Aus den Protokollen lassen sich häufig Konflikte, Mehrheitsverhältnisse und unerledigte Themen ablesen, die in Hochglanzunterlagen nicht stehen. Auch Streitigkeiten mit Nachbarn, der Bauherrin oder Handwerkern sind oft dort dokumentiert.

Stehen Sanierungen unmittelbar an oder laufen sie bereits, ist die Kostentragung zwischen Verkäuferin und Käuferin verhandelbar. Üblich ist, im Kaufvertrag ausdrücklich zu regeln, wer beschlossene, aber noch nicht bezahlte Sonderbeiträge trägt, wer einen allfälligen Erneuerungsfondsanteil übernimmt und wie mit bereits eingeleiteten, aber noch nicht abgerechneten Arbeiten umgegangen wird. Ohne vertragliche Regelung folgt die Kostenpflicht der formellen Eigentümerstellung im Zeitpunkt des Beschlusses oder der Rechnungstellung, was im Einzelfall zu unangenehmen Überraschungen führen kann. Eine Anwältin oder ein Anwalt mit Schwerpunkt Immobilien- und Stockwerkeigentumsrecht kann die einschlägigen Klauseln im Kaufvertrag formulieren und parallel das Reglement, die Protokolle und die Finanzlage der Gemeinschaft einordnen. Das hängt stark vom Einzelfall ab.